Jaké daně vás čekají při koupi, darování nebo zdědění nemovitosti

Daň z nemovitosti při koupi - Co se aktuálně platí?

Při koupi nemovitosti, ať už jde o byt, dům nebo pozemek, si můžete oddechnout - od roku 2020 už se daň z nabytí nemovitých věcí neplatí. To však neznamená, že vás žádné daňové povinnosti nečekají. Nový vlastník je povinen do 31. ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí, která se platí každoročně. Výše daně se odvíjí od typu a lokality nemovitosti, a proto se může značně lišit.

Nečekejte na poslední chvíli a přiznání k dani z nemovitých věcí si vyřešte co nejdříve. Pokud totiž přiznání nepodáte včas, hrozí vám penále, které může nepříjemně navýšit celkové náklady.

Dalším výdajem, se kterým je dobré počítat, je DPH u novostaveb. U nových bytů a domů mladších než 5 let může být DPH součástí kupní ceny – nejčastěji ve výši 15 % nebo 21 %, v závislosti na typu nemovitosti a její užitné ploše. Tento faktor může celkovou cenu nemovitosti výrazně ovlivnit, proto je dobré si jej ověřit ještě před podpisem smlouvy.

Daň z nemovitosti při dědictví

Dědická daň byla v České republice zrušena už v roce 2014. To znamená, že pokud získáte nemovitost děděním, neplatíte daň z příjmu, protože jde o tzv. bezúplatný příjem. Zároveň se neplatí ani daň z nabytí nemovitých věcí, což celý proces oproti minulosti značně zjednodušuje. Dědictví tak z daňového pohledu patří k nejvýhodnějším způsobům nabytí nemovitosti.

Daňová povinnost ale může nastat později - zejména pokud se rozhodnete nemovitost prodat. Pokud jste v ní alespoň 2 roky nebydleli, nebo ji nevlastnili (včetně doby, kdy ji měl ve vlastnictví zůstavitel) minimálně 5 let, musíte zaplatit daň z příjmu z případného zisku. Doba vlastnictví zesnulého se přičítá pouze v případě, že šlo o přímého příbuzného, například rodiče, prarodiče či dítě. V takovém případě může být prodej daňově osvobozený. Proto je důležité nejen dědictví správně zaevidovat, ale i promyslet, jak s nemovitostí v budoucnu naložíte.

Daň při darování nemovitosti - kdy se platí a kdy ne?

Při darování nemovitosti dochází k tzv. bezúplatnému nabytí, které může, ale nemusí, podléhat zdanění. Zda daň skutečně zaplatíte, závisí především na vztahu mezi dárcem a obdarovaným. Pokud se jedná o blízké příbuzné, je dar zpravidla od daně osvobozen. V ostatních případech však může být dar považován za zdanitelný příjem.

Pokud dar zdanění podléhá, je obdarovaný povinen podat daňové přiznání a odvést daň z příjmů podle běžných sazeb - tedy 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů nad stanovený limit. Vyplatí se proto zjistit podmínky včas, aby vás daňová povinnost nepřekvapila až po zápisu do katastru.

Oznámení o osvobozených příjmech

I když je většina bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování v rámci rodiny, od daně z příjmů osvobozena, neznamená to, že se o nich nemusí vůbec vědět. Pokud hodnota daru nebo zděděného majetku přesáhne 5 milionů korun, má obdarovaný nebo dědic povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. A to i v případě, že daňová povinnost nevzniká.

Lhůta pro podání oznámení je stejná jako u klasického daňového přiznání - tedy do 1. dubna, případně do 1. července, pokud za vás přiznání podává daňový poradce. Nesplnění této povinnosti může vést k vysokým pokutám, které mohou činit až 15 % z neoznámené částky.

Daň z nemovitých věcí - kdo ji platí a kdy?

Každý vlastník nemovitosti je povinen platit daň z nemovitých věcí, ať už nemovitost získal koupí, dědictvím nebo darem. Daň se týká pozemků, staveb i jednotek (např. bytů) a platí se každoročně. Povinnost přiznat daň vzniká vždy k 1. lednu roku následujícího po nabytí vlastnictví. Přiznání se podává do 31. ledna. Samotná daň se hradí jednorázově nebo ve dvou splátkách (duben a listopad), podle výše daně.

Kdy se platí daň z příjmu?

Při prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje, a to zejména v případech, kdy není splněna některá z podmínek pro daňové osvobození. Klíčovou roli hraje tzv. časový test, tedy délka vlastnictví nebo délka bydlení v dané nemovitosti.

• 5 let od nabytí nemovitosti - pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, příjem z jejího prodeje je osvobozen od daně. U nemovitostí nabytých před rokem 2021 může být tato lhůta delší (např. 10 let), pokud šlo o majetek využívaný k podnikání.

• 2 roky bydlení v nemovitosti - alternativně stačí, pokud jste v prodávané nemovitosti měli trvalé bydliště minimálně 2 roky před prodejem. Nezáleží přitom na tom, zda jste nemovitost vlastnili po tuto dobu.

Představte si situaci - dostanete pozemek darem od známého a rozhodnete se ho za rok prodat. Protože nejste v přímé příbuzenské linii a zároveň nesplňujete časový test, budete muset z případného zisku zaplatit daň z příjmu. 

Jak se oceňuje nemovitost pro daňové účely

Pro účely přiznání daně z příjmů se jako základ používá buď kupní cena, nebo tzv. obvyklá cena - tedy hodnota, kterou by za danou nemovitost zaplatil třetí subjekt v daném čase a místě. U darování a dědictví se často vychází z odhadní ceny podle znalce, případně se použije interní směrná hodnota stanovená Finanční správou. Pokud se příjemce nemovitosti rozhodne prodat ji před uplynutím časového testu, bude rozdíl mezi původní a prodejní cenou základem pro výpočet daně z příjmu.

Nejčastější chyby a jak jim předejít

Při darování, dědictví nebo prodeji nemovitosti lidé často chybují - mnohdy z neznalosti, jindy kvůli podcenění detailů. Tady jsou nejčastější omyly a rady, jak jim předejít:

• Myslíte si, že když neplatíte daň, nemusíte nic oznamovat? Chyba.
  U osvobozených příjmů přesahujících 5 milionů Kč máte povinnost oznámit je finančnímu úřadu, a to ve stanovené lhůtě.

• Podání daňového přiznání za nesprávné období
  Někteří lidé se řídí datem podpisu kupní smlouvy, místo aby vycházeli z data vkladu do katastru, které je pro správné určení daňového období rozhodující. Tato chyba může vést k zamítnutí přiznání nebo k penále.

• Zanedbané přiznání k dani z nemovitých věcí
  Po nabytí nemovitosti máte povinnost do 31. ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Mnozí to neudělají včas nebo vůbec a následné pokuty se mohou vyšplhat až na několik tisíc korun.

• Podcenění lhůt a formalit
  Zákonné lhůty v daňové oblasti jsou nekompromisní. Pokud si nejste jistí, vyplatí se obrátit na daňového poradce, který vám pomůže předejít chybám, které mohou být ve výsledku velmi drahé.

Přehled daňových povinností podle typu převodu

Daně z nemovitosti nemusí být noční můra

Daňová pravidla se mohou zdát komplikovaná, ale s dobrým přehledem se v nich dá snadno zorientovat. Základními pilíři jsou časový test, příbuzenský vztah a výše příjmu. Většina převodů v rámci rodiny je od daně osvobozena, ale nezapomínejte na oznamovací povinnost a každoroční daň z nemovitých věcí.